近期關于房貸的話題頻頻成為社交媒體的熱議焦點，一邊是全國多地出現大量居民提前還貸的現象，還貸難、排長隊、等候3、4個月問題普遍出現；另一邊則是部分城市放松“購房年齡+貸款期限”上限，借款人年齡從不超過70周歲放寬至80周歲。讓不少購房者直呼：“給銀行還錢比借錢難！”那么“提前還貸潮”的背后，到底反應何種預期？預計銀行端面臨提前還款的“息差損失”又有多大？
2023年樓市信貸政策進一步放松，全國30個城市房貸利率步入“3時代”
自去年底，樓市供給端政策“三箭合一”下，房企融資環境已改善至歷史“寬松”狀態，同時為了鼓勵居民的購房意愿，圍繞需求端的房貸政策也利好頻出：從降低房貸利率、降低首付比例，到提高公積金貸款最高額度，信貸持續加碼。據貝殼研究統計，1月以來全國更是有15城市首次下調首套房貸利率，監測的103個城市中首套利率步入“3時代”的城市共30個，首套利率3.95%的有1個城市，3.9%的有10城，3.8%的有14城，首套商貸利率最低達3.7%的城市有5個，分別是珠海、南寧、韶關、株洲和常德。
“提前還貸潮”背后，是存量房貸利息太高，也是房屋溢價不及預期
反觀全國涌現的“提前還貸潮”，并非因為收入增加或者積蓄增多，主要還是存量房貸利率與新增房貸利率差距過大。由于按揭房貸利率從2021年峰值的“6”時代過度到“3”時代，但此類優惠政策，只針對首套的新購住房，而非第二套住房，也非存量貸款，因此前后利率利差之大讓“月供族”實在無法淡定，而產生提前還款的動機。以購買首套房純商業貸款100萬元、等額本息30年還貸為例：按照2021年峰值6.3%的房貸利率，購房者還款總額為222.83萬元，總利息122.83元，月供6189.73元；而如果按3.7%來算，購房者的還款總額165.70萬元，總利息65.70萬元，月供4602.83元，相當于總利息少了約57.13萬元，每個月按揭少還1586.9元。
銀行面臨“提前還貸潮”壓力測算：息差損失約占2021年凈利的1.3%-2.7%
整體而言，目前對于2021-2022Q1的二三線城市購房者，他們會覺得因為此前“房貸利率定高了”，以及“房子買貴了”而產生一定“提前還貸需求”。而2021年之前的購房者，雖然當時房貸利率水平也比較高，但時至今日房屋價值依然較購入時有較高溢價，而不一定會產生“提前還貸需求”。因此，根據券商測算2021-2022Q1，銀行業新增（二三線城市）住房貸款規模約為3.7萬億，對應加權平均利率均值5.4%，若極端情形下貸款全部提前償還，按照22Q3新發放一般貸款加權平均利率4.65%，或者22H1上市銀行生息資產平均收益率3.82%計算，分別對應利息損失約278億元、585億元，占到銀行業2021年凈利潤比重的1.3%和2.7%。但實際情況下，大多數購房者受制于財力原因，或只進行部分提前償還，所以實際影響或小于預測結果。
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